过去这些年，无论是楼盘烂尾无法交付，亦或是拖欠建筑商、供应商款项问题，有极大部分是因预售监管资金被挪用而引发的。作为房地产开发资金的主要来源之一，预售资金能够缓解开发商的资金压力，对其的监管是我国实行预售制度以来一直关注的问题。
在此背景下，据不完全统计，10天之内，包括北京、成都、石家庄等在内的7个城市发布了升级版预售资金监管规定——11月1日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》；11月4日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版公开征求意见稿）》；11月8日，石家庄发布《关于加强我市房地产开发项目监管的公告》……
而在这背后，是监管部门的两难之境——对于预售资金，既要管好，又不能管死。
降低购房者担忧，平稳市场预期
一段时间以来，由于房企资金链问题引发的纠纷层出不穷，伤的还是购房者。
2019年，魏先生购买了位于环京固安的中南熙悦，当时的单价是1.48万元/平方米。“这个项目在2018年卖得最贵，大约是1.6万元/平方米。购买后，开发商承诺的是2020年12月31日交房，但到期后并没有交房”，魏先生说，“我们和开发商交涉，对方仅仅是出示了一个没有公章的延期交房通知，说是要延期至2021年9月30日。开发商表示延期是疫情造成的，也承诺我们一定会解决最终交房。”
另一位中南熙悦业主最担心的则是子女上学问题，他需要按时收房来落户，进而让子女按时入学，其当时向记者表示，就算是2021年9月30日按时交房，他的子女也来不及上学了。
半年之后，当《每日经济新闻》记者再次联系魏先生时，对方表示：“我们8号楼已经在9月交房了，但现在问题一大堆，人防设施没有做好，消防问题是我反映了之后才完善的。我家还没有通燃气，现在雪这么大，我们只能用电取暖。1、4、6三栋楼要等12月才能交房。”
“项目还在正常施工吗？”
“在正常施工，应该可以按时交房。”
关于另一位业主的上学问题，记者获悉，虽然他那栋楼没有交房，但相关部门开了绿色通道，与其情况类似的那部分业主的子女得以顺利入学。
在各方的努力下，魏先生终于搬进了新家，也拿到了延期交房的违约金8000多元,“这点钱和我前前后后的奔波相比简直太不值一提了，不过好在开发商总算是磕磕绊绊地把房交了，没有烂尾，我感到很庆幸。”魏先生感慨道。
“对购房者而言，北京本次加强商品房预售资金监管，优先保障工程进度和交付质量，维护了购房者合法权益。此外，新规加强公众监督环节，购房人可凭网签编号、密码等信息，通过政府网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额，降低购房者对房屋交付的担忧，进一步平稳市场预期。”陈文静表示。
超20城升级预售资金监管
需要指出的是，目前各地预售资金监管办法不一，主要是实行全额监管和重点监管相结合的方式。一般而言，购房者将房款全额打进监管账户，住建部门和银行锁定其中一部分重点监管，以保障项目顺利完工并达到竣工备案条件。
据不完全统计，自2020年以来，已有超过20个城市出台了加强预售资金监管的相关政策或实施细则，且提高了重点监管资金比例、减少了提取额度和次数等，重点监管资金比例在5%~40%之间。
此前，一份报告显示，多地出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则的内容主要集中于四个方面：一是要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；二是要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；三是对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；四是在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。在监管资金额度方面，太原比例达到40%，南宁比例为15%。
以西安为例，强调严禁商业银行将预收资金私自留存或划转至开发企业其他账户，住建部门要严格按照工程建设进度核拨预售资金，保障项目如期建设，并建立预售资金监管银行的信用管理体系。
东莞则实行差异化监管，以扶优罚劣为原则，根据企业在东莞经营规模、诚信履约两个维度，分A、B、C三级。如上一年度的销售金额达到50亿元以上，且加入东莞市房协成立的诚信联盟平台的企业，为A1档，可将其全市项目“打包”，锁定预售总额的5%作为工程建设保证金，A2档锁定比例为10%；销售额在10亿元以下的企业被归入B档监管，锁定比例提高至预售额的20%，且只能按照单个项目申请提取，用于本项目工程建设；C档则为未加入“诚信联盟”，或拖欠工程款、工程停工、延期交楼等问题企业，只能“先审批、后用款”。
值得注意的是，为解决商品住房预售制度带来的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发企业收钱跑路等一系列问题，2020年3月，海南省曾明确提出要改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
